La location-accession : une solution pour acheter sans apport

Quels sont les principes de la location-accession ? 

On pourrait désigner ce contrat comme un système de réservation, qui permet de louer un logement avant de l’acheter définitivement. La location-accession peut concerner n’importe quel type de bien : un appartement, une maison, un logement ancien ou en cours de construction… Mais il faut que celui-ci serve à terme de “résidence principale” à l’occupant.

Quels avantages ? 

Le contrat de location-accession se place sous le signe gagnant-gagnant. D’abord, c’est la garantie pour un propriétaire d’avoir un locataire dans son bien pendant une “période de jouissance”, qui peut s’étaler de un à cinq ans. C’est donc pour lui un moyen de sécuriser son investissement locatif, donc ses revenus et d’éviter un “turn-over” de locataires.

Pour le locataire, le système est encore plus avantageux. Il lui permet d’acheter un bien immobilier au fur et à mesure, de “tester” avant de l’acheter, d’éviter à terme un déménagement mais aussi de bénéficier éventuellement d’un PSLA : Prêt Social Location Accession. Ce type de prêt conventionné de l’Etat est accordé sous condition de ressources et permet notamment de bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant une durée maximale de 15 ans. 

Comment ça fonctionne ?

La réservation prend la forme d’un contrat signé entre le propriétaire et le locataire, qui se dit suffisamment intéressé par le logement pour, à terme, l’acheter (même si ce n’est pas une obligation). En échange, le futur acquéreur s’engage à verser une somme d’argent pour sceller l’accord avec le propriétaire et dépose donc 5 % maximum du prix du bien. 

Le temps de la location, le futur acquéreur ne versera pas un loyer mais une “redevance” au propriétaire. Celle-ci comprend le prix de l’occupation du bien et les charges pour l’entretien courant (de 6 à 9€ par mètre carré), mais également un paiement anticipé du prix vente total du bien, que l’on appelle “fraction acquisitive”. La somme totale représentée par cette fraction sera déduite du prix de vente final. 

Quelles modalités ? 

Le contrat de location doit être rédigé dans les règles de l’art chez un notaire. Le document doit indiquer très clairement le futur prix de vente du bien, les modalités de paiement, la date d’entrée en jouissance, le montant de la rente (fractions locatives et acquisitives), les garanties, les charges éventuelles qui incombent au locataire…

Après la période de jouissance, vient la période de “levée de l’option”. En clair, le locataire décide ou non d’acheter le bien. Il peut donner sa réponse à tout moment lors de la période de jouissance, jusqu’à trois mois maximum avant son expiration.

Quelles obligations ? 

D’abord, le locataire doit prendre à sa charge le paiement de la taxe foncière. Dans une location classique, c’est la responsabilité du propriétaire. Ensuite, au moment de l’achat du bien, le locataire doit verser le solde du prix pour obtenir le transfert de propriété, à condition que l’accédant ait eu son crédit immobilier à la banque.

Par ailleurs, si le locataire renonce à l’achat, le propriétaire devra lui proposer trois offres de relogement mais il ne pourra pas continuer d’habiter dans le bien. Le propriétaire devra aussi lui rembourser les sommes versées dans le cadre de la fraction acquisitive. Il peut néanmoins exiger le versement d’une indemnité pouvant aller jusqu’à 1% du prix de vente total.

A l’inverse, si c’est le propriétaire qui décide de renoncer à la vente, il doit en informer le locataire trois mois avant l’échéance de la période de jouissance et lui verser une indemnité correspondant à 3% du prix de vente.