MARCHAND DE BIENS

Pour le bénéfice de l'exonération des droits de mutation prévu lorsque le marchand de biens acquéreur prendre l'engagement de revendre l'immeuble dans les 2 ou 5 ans, la Cour de cassation rappelle que ce délai court à compter de la date d'acquisition du bien.

Une société, exerçant l'activité de marchand de biens, a acquis le 30 septembre 2010 un ensemble immobilier en vue de le revendre par lots. Elle avait bénéficié de l'exonération des droits de mutation en se plaçant sous le régime de faveur prévu à l'article 1115 du Code général des impôts.

Aux termes de cet article, les acquisitions d'immeubles, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties à la TVA sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de 5 ans. Son dernier alinéa prévoit que ce délai est ramené à 2 ans pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Le 15 avril 2013, l'administration fiscale a notifié à la société une proposition de rectification remettant partiellement en cause ce régime de faveur au motif que l'engagement de revendre dans le délai de 2 ans n'avait pas été respecté pour tous les lots.

Après le rejet de sa réclamation contentieuse, la société a assigné l'administration fiscale en décharge des droits mis en recouvrement. Dans une décision du 11 avril 2022, la cour d'appel de Paris confirme le jugement du tribunal judiciaire et rejette ses demandes de décharge des droits d'enregistrement auxquels la société a été assujettie (CA Paris, 11 avr. 2022, n°20/13402). Elle se pourvoi donc en cassation.

Le point litigieux en l'espèce concernait le point de départ du délai de 2 ans. En effet, l'administration avait retenu la date d'acquisition de l'immeuble comme point de départ pour le calcul du délai de revente de 2 ans (30 septembre 2010), alors que la société soutenait qu'il fallait retenir la date de naissance du droit de préemption, c'est-à-dire l'offre de vente notifié aux locataires des locaux d'habitation (28 juin et 28 juillet 2011).

Sans surprise, cet argument n'est pas retenu par la Cour de cassation qui rejette le pourvoi.

Elle se livre par ailleurs à quelques précisions sur les conditions d'application du régime de faveur de l'article 1115 du CGI, permettant à un acquéreur assujetti à la TVA de bénéficier d'une exonération des droits de mutation s'il revend les biens dans un certain délai.

D'une part, « le délai prévu pour l'application de l'engagement de revendre, qu'il s'agisse du délai de cinq ans prévus au premier alinéa de l'article 1115 du code général des impôts ou du délai ramené à deux ans prévus au dernier alinéa de ce texte, court à compter de l'acquisition de l'immeuble. » Autrement dit, le délai ne doit pas être calculé par rapport à la naissance du droit de préemption, mais par rapport à la date d'acquisition du bien.

D'autre part, elle précise, contrairement à ce qu'avançait la société requérante, que le droit de préemption de la loi du 31 décembre 1975 est accordé à celui qui occupe effectivement les lieux, mais que le texte n'exige pas que code occupation soit à titre de résidence principale.

En conséquence, qu'il s'agisse d'une occupation au titre de la résidence principale ou non, c'est le délai de 2 ans qui doit s'appliquer en cas de revente par lots.

En effet, « L'exercice du droit de préemption institué à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 au profit des locataires et des occupants de bonne foi de locaux à usage d'habitation, est subordonné, en application des dispositions de l'article le du décret n° 77-742 du 30 juin 1977, à la condition d'occuper effectivement les lieux.

Ayant exactement énoncé que la notion de résidence principale n'est pas visée à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, qui retient la qualité d'occupant ou de locataire de bonne foi, et que la référence, par la société requérante, à la loi du 1° septembre 1948 pour l'appréciation de la condition d'occupation effective n'est pas pertinente, dès lors que celle-ci a pour objet le maintien dans les lieux et non l'octroi d'un droit de préemption, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision. »